相続時の土地評価額の決まり方と押さえておきたいポイント

土地を相続する場合、評価額の算定方法によって相続税の額が大きく変わる可能性があります。

評価は税務上の基準に基づいて行われ、市場価格とは異なる点にも注意が必要です。

本記事では、土地の評価方法の基本と、見落としがちなポイントを整理します。

土地評価の基本は路線価と倍率方式

土地の評価額は、主に「路線価方式」または「倍率方式」によって決定されます。

どちらの方式を用いるかは、その土地が所在する地域によって異なります。

路線価方式

国税庁が公表する「路線価」を基に、土地の面積と利用状況などを加味して評価します。

路線価は、道路に面する1平方メートルあたりの価格であり、毎年7月に発表されます。

都市部や住宅地など、地価水準が把握しやすい地域ではこの方式が用いられます。

倍率方式

固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出する方法です。

倍率は国税庁が地域ごとに定めており、路線価が設定されていない地域で適用されます。

利用状況によって変動する補正要因

土地の形状や使用状況によって、評価額は増減します。

これを「補正」と呼び、正確な課税評価に欠かせない視点となります。

地積・形状・間口などの補正

不整形地、奥行きのある土地、間口が狭い土地などは、形状補正率が適用され評価額が下がる可能性があります。

 一方で角地などは評価額が高くなる場合もあります。

貸地・貸家建付地の評価

借地権や賃貸建物がある土地は、自由な利用が制限されるため評価額が低くなる傾向があります。

たとえば、貸家建付地では借家権割合や借地権割合を考慮して評価額を調整します。

評価を誤ることによるリスク

評価額の算定を誤ると、相続税の過大申告や過少申告につながります。 

特に注意すべきは、実勢価格と課税評価額の混同です。

市場価格に近い価格で遺産分割を行ってしまうと、結果として課税対象が想定以上になることがあります。

小規模宅地等の特例との関係

土地の評価額は、小規模宅地等の特例を適用できるかどうかで大きく変わります。

この特例では、一定の条件を満たす自宅や事業用地について、最大80％の評価減が可能です。

適用には、居住要件や申告要件があるため、制度を理解して適切に手続きする必要があります。

まとめ

相続時における土地の評価額は、税法に基づく独自の評価方法によって決まり、市場価格とは大きく異なることがあります。

評価方法には路線価方式や倍率方式があり、さらに形状や立地に応じた補正要因や小規模宅地等の特例の適用など、細かな知識と判断が必要です。

これらを正確に行うことで、相続税の過大な負担を避けることが可能となり、結果として大きな節税にもつながります。

 一方で、誤った評価や特例の見落としがあると、不要な納税や後のトラブルを招くおそれがあります。

適正かつ有利な評価を実現するためには、税理士など専門家に相談して進めることが、安心できる相続手続きへの確実な一歩です。